הון עצמי למשכנתא: כמה צריך וכמה אסור לשים בעסקה

משכנתה היא התחייבות לשנים, לא רק ריבית

הבנק בודק אם ההלוואה עומדת בכללים שלו. אתם צריכים לבדוק אם היא עומדת בחיים שלכם. הסכום, מספר השנים, המסלולים והגמישות קובעים יחד כמה תשלמו וכמה תהיו חייבים.

מהבדיקה שלכם ועד בחירת המשכנתה

מסווגים את סוג הרכישה ומבררים תקרת מימון רלוונטית. מחשבים הון למחיר הדירה בנפרד מכל העלויות. מסמנים כסף נזיל מול כסף מותנה במכירה, מתנה או הלוואה. בודקים שמאות נמוכה ב-10% ממחיר החוזה. משאירים רזרבה ולא מכניסים כל שקל לעסקה.

סיווג רכישה ← תקרת מימון ← עלויות ← שמאות ← רזרבה ← תקציב מקסימלי.

מה כדאי להכין מראש: אישורי יתרות, מקור כספים ומתנות, הערכת עלויות, סימולציית מס, שמאות מוקדמת כשצריך, תכנית מכירת נכס קיים.

שאלות לשאול את איש המקצוע: כמה מהכסף נזיל היום? מה אינו ממומן? מה קורה בשמאות נמוכה? כמה נשאר אחרי מסירה?

מה זה אומר עליכם בפועל

מה צריך להכניס לחישוב: מחיר; שווי שמאי; שיעור מימון; משכנתא; הון למחיר; מס; אנשי מקצוע; שיפוץ; מעבר; רזרבה; פער שמאות.

דוגמה: בדירה של 2 מיליון ₪ עם משכנתא מתוכננת של 1.5 מיליון ₪ נדרש לפחות פער של 500 אלף ₪ למחיר, אך העלויות והרזרבה מגיעות בנוסף. אם השמאות נמוכה, הפער גדל.

ותבדקו גם מה קורה כשמשהו לא הולך לפי התוכנית, למשל: הניחו שמאות נמוכה ב-10%, שיפוץ יקר ב-15% ועיכוב בקבלת כספים ממכירת נכס. בדקו אם ניתן להשלים בלי הלוואה יקרה.