סוגי מסלולי משכנתא: פריים, קבועה, משתנה וצמודת מדד
מסלול משכנתא הוא שילוב של בסיס הצמדה, סוג ריבית, תדירות שינוי ותקופה. אין מסלול 'טוב' תמיד. בונים שילוב שמתאים לסיכון, לתזרים ולתכנית הפירעון.
תכתבו את מחיר הדירה, כמה הון נשאר אחרי ההוצאות, הכנסה נטו והלוואות קיימות. רק אחר כך תבדקו כמה משכנתה ואיזה החזר, גם כשהריבית גבוהה יותר
מה תמצאו כאן
משכנתה היא התחייבות לשנים, לא רק ריבית
הבנק בודק אם ההלוואה עומדת בכללים שלו. אתם צריכים לבדוק אם היא עומדת בחיים שלכם. הסכום, מספר השנים, המסלולים והגמישות קובעים יחד כמה תשלמו וכמה תהיו חייבים.
מהבדיקה שלכם ועד בחירת המשכנתה
מפרידים בכל מסלול: הצמדה, שינוי ריבית, תחנה ועמלת יציאה. מגדירים כמה ודאות חייבת המשפחה. ממפים כספים עתידיים לפירעון ואת מועדיהם. בודקים כל מסלול בתרחיש ריבית או מדד מתאים. מחברים לתמהיל ומודדים החזר ועלות כוללת.
מטרות ← מפת סיכונים ← מסלולים ← תמהיל ← השוואת בנקים ← מעקב.
מה כדאי להכין מראש: אישור עקרוני, פירוט מסלולים, תחנות שינוי, בסיס הצמדה, לוח סילוקין, מידע על פירעון מוקדם.
שאלות לשאול את איש המקצוע: מה יכול לשנות את ההחזר? האם הקרן צמודה? מתי הריבית מתעדכנת? כמה יעלה לצאת מהמסלול?
מה זה אומר עליכם בפועל
מה צריך להכניס לחישוב: סכום בכל מסלול; ריבית; הצמדה; מועד שינוי; תקופה; החזר; יתרת חוב; עלות חזויה; עמלת יציאה אפשרית.
דוגמה: ריבית התחלתית נמוכה במסלול צמוד אינה אומרת עלות נמוכה: אם המדד עולה, התשלום והקרן מושפעים. משווים סך תשלום ויתרה, לא רק ריבית כותרת.
ותבדקו גם מה קורה כשמשהו לא הולך לפי התוכנית, למשל: העלו פריים ב-2%, מדד ב-3% לשנה ושנו ריבית בתחנה כלפי מעלה. בדקו את התמהיל כולו.
פריים: משתנה עם ריבית הפריים; הקרן אינה צמודה למדד.
קבועה לא צמודה: החזר נומינלי יציב יותר, עם אפשרות לעמלת היוון.
קבועה צמודה: הריבית קבועה אך הקרן והתשלום מושפעים מהמדד.
משתנה: הריבית מתעדכנת בתחנות; יש לבדוק גם הצמדה.
המידע כאן נועד לעזור לכם להתכונן. הדוגמאות והחישובים הם להמחשה. לפני שמתחייבים, בודקים את הנכס, המשכנתה, המס והחוזה עם אנשי המקצוע. אין כאן הבטחה לרווח או לתשואה