זוגות צעירים רוצים לקנות דירה: 83 אלף דירות מחכות לקונים, אז למה זה עדיין מרגיש כל כך קשה?

הדילמה של זוג צעיר ב-2026

ודווקא כאן יש הזדמנות. כשיש יותר פרויקטים שמתחרים על פחות קונים, זוג שמגיע מוכן, יודע כמה משכנתה יקבל ומשווה את העלות הכוללת ולא רק את המחירון, יכול להשיג עסקה טובה יותר ולא להיגרר להתחייבות גדולה מדי.

הרבה בנייה, פחות קונים

זה נשמע מוזר, אבל ב-2025 התחילו לבנות כ-80 אלף דירות, ובאותה שנה נקנו רק כ-34 אלף דירות חדשות.

כלומר, דירות המשיכו להיכנס לשוק, אבל אנשים קנו לאט יותר. בסוף דצמבר 2025 עמדו למכירה כ-83 אלף דירות חדשות שעוד לא נמכרו.

בשבילכם זה אומר שיש יותר תחרות בין הקבלנים. בשביל הקבלנים זה אומר שהרבה כסף שלהם תקוע בדירות שלא נמכרו.

אז למה המחירים לא צונחים?

כי מלאי גדול הוא לא הדבר היחיד שקובע מחיר. גם הריבית, כמה הבנקים מוכנים לתת, עלויות הבנייה, הקרקע, כמה משפחות חדשות נוצרות כל שנה, והמיקום עצמו.

לפי בנק ישראל, במהלך 2025 המחירים התחילו לרדת אחרי שהעסקאות האטו והמלאי גדל. מפברואר עד ספטמבר 2025 הם ירדו ב-2.8%, ובדירות חדשות עוד יותר. אחר כך, כשהמצב הביטחוני השתפר והריבית ירדה, המחירים חזרו לעלות.

וזה בדיוק למה כותרת אחת על "עלייה" או "ירידה" יכולה להטעות. השוק יכול להיות חלש בעסקאות, ובאותו זמן להגיב מהר לשינוי בריבית.

80 אלף מול 34 אלף: מה זה אומר

זה לא אומר שכל 80 אלף הדירות יעמדו למכירה מחר. דירות שהתחילו לבנות יימסרו לאורך כמה שנים, וחלק מהן הן בכלל דירות בפינוי-בינוי או בתוכניות אחרות. אז אי אפשר פשוט להחסיר ולהגיד "נוספו 46 אלף דירות".

אבל זה כן מראה כיוון: הרבה דירות נבנות בזמן שהקונים זהירים. אם זה יימשך, קבלנים יצטרכו להחזיק את הדירות האלה עוד זמן, וזה יכול לתת לכם יותר מקום להתמקח.

בשבילכם זו סיבה לבדוק כמה פרויקטים מתחרים יש באזור שאתם מחפשים בו, כמה דירות נשארו בכל אחד, ומה עומד להימסר בשנים הקרובות.

גם לבנות זה עדיין לא פשוט

ענף הבנייה עדיין מתמודד עם מחסור בעובדים מאז המלחמה. לפי בנק ישראל, עד סוף 2025 עובדים זרים וישראלים השלימו כ-90% מהחוסר שנוצר.

כלומר, הבנייה השתפרה, אבל עדיין לוקח לה יותר זמן. אם אתם קונים על הנייר, לא מספיק לשאול מה תאריך המסירה בחוזה. צריך להבין באיזה שלב הפרויקט באמת ואם הוא מתקדם בקצב.

מה זה אומר אם אתם רוצים לקנות עכשיו

הטעות היא להניח שבגלל המספר הארצי כל קבלן חייב להוריד מחיר. 83 אלף דירות הן לא 83 אלף דירות זהות. דירת 3 חדרים בתל אביב לא מתחרה בדירת 5 חדרים בבאר שבע.

הבדיקה האמיתית היא ברמת השכונה: כמה דירות דומות יש בפרויקט ובפרויקטים ליד, כמה נמכרו בפועל, מה המחיר למ"ר, מה תנאי התשלום, מתי המסירה, מה מוצמד, ומה אפשר לקבל ביד שנייה באותו מחיר.

כשיש כמה אפשרויות דומות, יש לכם כוח. כשמדובר בדירה שאין הרבה כמוה באזור מבוקש, המלאי הארצי כמעט לא משנה.

המשכנתאות נהיות ארוכות וגדולות יותר

בנק ישראל מספר שב-2025 המשכנתאות החדשות המשיכו להתארך, אחוז המשכנתה ממחיר הדירה עלה, וגם החלק של ההחזר מתוך ההכנסה עלה. במקביל, הקונים מבוגרים יותר ומרוויחים יותר בממוצע. בשבילכם זו נקודה חשובה: זה שהבנק מוכן לתת לכם משכנתה לא אומר שיהיה לכם נוח לחיות איתה שנים.

לכן לפני שמתאהבים בדירה, מתחילים מהמסגרת: כמה כסף יישאר לכם אחרי הקנייה, איזה החזר חודשי נוח לכם גם אם הריבית תעלה, ומה קורה אם אחד מכם יחליף עבודה או ייצא לחופשת לידה. דירה ראשונה צריכה לקדם אתכם, לא להפוך אתכם לעבדים של ההחזר.

מה לקחת מזה

השוק של היום מורכב: בונים הרבה, קונים פחות, ויש המון דירות שמחכות לקונים. ובכל זאת, הוא יודע להתהפך מהר כשהריבית משתנה.

אז השאלה היא לא "לקנות או לחכות". השאלה היא אם אתם מכירים טוב את האזור שלכם, משווים כמה אפשרויות, ונכנסים למשא ומתן עם מספרים ביד. ככה הופכים שוק עמוס לדירות ליתרון שלכם.