כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?

מה המינימום שהבנק דורש?

בנק ישראל קבע שבדירה ראשונה ויחידה הבנק יכול לתת משכנתא של עד 75% משווי הדירה. כלומר לפחות רבע מהמחיר צריך להגיע מכם. וזה נכון גם אם אתם לא גרים בה ומשכירים אותה, כל עוד היא הדירה היחידה שלכם. בדירה נוספת, כשכבר יש לכם דירה, התקרה היא 50%, ולכן ההון העצמי הנדרש שם כפול.

שימו לב שה-75% מחושבים מהנמוך מבין מחיר הדירה לשומה של השמאי. אם השמאי מעריך את הדירה בפחות ממה שאתם משלמים, הבנק יממן פחות, וההפרש יוצא מהכיס שלכם. זו אחת הסיבות שאני מבקש תמיד מרווח.

מה שהבנק לא מממן

חוץ מההון העצמי יש עלויות שהבנק לא מממן בכלל: עורך דין, שמאי, בדיקת הדירה, יועץ משכנתאות אם לוקחים, הובלה, ולפעמים מס רכישה ותיווך. ביד שנייה מוסיפים בדרך כלל גם תיקונים ושיפוץ קטן.

דוגמה פשוטה: דירה של 2,000,000 שקל. ההון העצמי המינימלי הוא 500,000. עורך דין בערך 0.5% עד 1% פלוס מע"מ, כלומר 12 עד 24 אלף. מס רכישה על דירה יחידה במחיר הזה יוצא בערך 750 שקל בלבד. שמאי ובדק בית עוד כמה אלפים. ביחד זה בערך 520 עד 530 אלף. ואם יש תיווך, בדרך כלל עד 2% פלוס מע"מ, מוסיפים עוד כ-47 אלף, ושיפוץ מוסיף עוד.

מאיפה זוגות מביאים את ההון העצמי?

חסכונות, קרן השתלמות שהשתחררה, עזרה מההורים, ולפעמים הלוואה. כל מקור כזה בסדר, אבל לכל אחד יש מחיר.

קחו כסף מההורים, למשל. זו מתנה או הלוואה? אם זו הלוואה, הבנק ירצה לדעת, כי זה משפיע על כמה תוכלו להחזיר כל חודש.

הלוואה לכל מטרה כדי להשלים הון עצמי היא הדבר שאני הכי זהיר איתו. היא מעלה את ההוצאה החודשית בדיוק בשנים הראשונות, כשאתם גם מתחילים לשלם משכנתא. אם אין ברירה, שזה יהיה סכום קטן ומתוכנן מראש.

אל תשימו בעסקה את השקל האחרון

אני ממליץ להשאיר כרית ביטחון של כמה חודשי הוצאות, כולל ההחזר החודשי של המשכנתא. דירה חדשה תמיד מביאה הוצאות שלא חשבתם עליהן. לפעמים גם ההכנסה משתנה.

ואם המספר יוצא קטן מהדירה שחלמתם עליה? לא מוותרים. בודקים אפשרויות אחרות: אזור אחר, דירה קטנה יותר, דירה בהנחה אם אתם זכאים, או לשכור ולקנות דירה להשקעה במקום אחר.