דירה בהנחה או השקעה בחו"ל: מה עושים קודם?

הדילמה שאני שומע הרבה

לפעמים כן. אבל לפני שמחליטים, יש שלוש שאלות שחייבים לבדוק, והן יכולות לשנות את כל התמונה.

שאלה 1: מה זה עושה לזכאות שלכם?

הזכאות לדירה בהנחה מיועדת למי שאין לו דירה. חשוב לבדוק מול משרד הבינוי והשיכון, לפני שקונים, איך נכס בחו"ל משפיע על הזכאות שלכם לפי התנאים העדכניים. אני לא אנחש כאן תשובה, כי התנאים משתנים, וזו בדיוק השאלה שאסור לנחש.

אותו דבר לגבי זכייה שכבר קיימת: אם זכיתם ועוד לא חתמתם, תבדקו את התנאים לפני כל קנייה אחרת.

שאלה 2: מס רכישה ומשכנתה בישראל

לגבי מס רכישה, בדרך כלל דירה בחו"ל לא נספרת כ"דירה" לפי החוק בישראל, ולכן היא לא אמורה להפוך את הדירה שתקנו בארץ ל"דירה נוספת". ובכל זאת, תבקשו מעורך דין או מיועץ מס לאשר את זה במקרה שלכם.

לגבי המשכנתה: על דירה יחידה הבנק יכול לתת עד 75%, ועל דירה נוספת רק עד 50%. תשאלו את הבנק מראש אם ואיך דירה בחו"ל משפיעה על הסיווג שלכם. ההבדל בין 75% ל-50% על דירה של 2 מיליון ₪ הוא חצי מיליון ₪ הון עצמי.

שאלה 3: האם יישאר לכם מספיק כסף?

זו השאלה הכי חשובה, והכי פשוטה. אם הכסף ייכנס לדירה באתונה, הוא לא יהיה זמין לתשלום הראשון על הדירה בהנחה, או להון העצמי על דירה בשוק החופשי. ודירה בחו"ל לא נמכרת ביום אחד.

תעשו חשבון פשוט: כמה הון תצטרכו לדירה שבה תגורו, כולל מס, עורך דין והוצאות, ומתי. רק מה שנשאר מעבר לזה, וגם אחרי כסף לחירום, הוא כסף שאפשר לחשוב איפה להשקיע.

מה אני ממליץ בדרך כלל

לרוב הזוגות שאני פוגש, נכון להתחיל בישראל: דירה לגור בה, או דירה להשקעה בארץ בזמן שממשיכים בשכירות. דירה ראשונה נקנית בתנאים הכי טובים (משכנתה עד 75% ומס רכישה מופחת), והיא הבסיס לכל השאר.

יש מקרים שבהם נכון לעשות את זה הפוך, למשל כשיש הרבה הון, או כשאתם יודעים שתגורו בשכירות עוד הרבה שנים. אבל זו החלטה שעושים עם כל המספרים על השולחן, לא בגלל מבצע שנגמר בסוף השבוע.