למה כל כך הרבה ישראלים קונים דירה להשקעה בחו"ל?

הסיבה הראשונה: מס רכישה בישראל

בהרבה מדינות באירופה המס על קניית דירה נמוך יותר. ביוון, למשל, מס ההעברה על דירה יד שנייה הוא בערך 3%. זה לא אומר שאין שם עלויות אחרות, ויש: נוטריון, עורך דין, רישום, ולפעמים מע"מ על דירה חדשה. אבל הפער במס הוא אחת הסיבות הראשונות שאנשים מספרים לי עליהן.

הסיבה השנייה: כמה כסף צריך כדי להתחיל

על דירה נוספת בישראל הבנק ייתן משכנתה של עד 50% מהמחיר. כלומר, דירה של 2 מיליון ₪ דורשת לפחות מיליון ₪ הון עצמי, ועוד מס רכישה ועלויות. הרבה משפחות פשוט לא שם.

בחו"ל אפשר למצוא דירות במחירים נמוכים בהרבה. דירה של 180 אלף אירו, בשער של 4 ₪ לאירו לצורך הדוגמה, היא 720 אלף ₪. אבל שימו לב: בדרך כלל קונים אותה במזומן, כי קשה לקבל משכנתה מקומית בתור זרים, ובנק בישראל לא יממן אותה כמו דירה בארץ.

הסיבה השלישית: לא לשים את כל הביצים בסל אחד

מי שכל הרכוש שלו בישראל, בשקלים, תלוי לגמרי במה שקורה כאן. דירה בחו"ל יכולה להוסיף מטבע אחר, שוק אחר ושוכרים אחרים. זה פיזור אמיתי, בתנאי שהעסקה עצמה טובה.

ואני אומר את זה בזהירות: פיזור לא הופך עסקה גרועה לטובה. דירה במקום הלא נכון, עם ניהול גרוע, היא פשוט עוד סיכון, רק רחוק יותר.

מה שהמצגת לא מראה

תשואה במצגת היא בדרך כלל שכירות חלקי מחיר. במציאות יש דמי ניהול, ועד בית, ביטוח, מסים מקומיים, חודשים בלי שוכר ותיקונים. מעבר לזה, על ההכנסה בחו"ל תצטרכו לדווח גם בישראל, ויש כמה מסלולי מיסוי. על זה חובה לדבר עם יועץ מס לפני שקונים, לא אחרי.

יש גם את המטבע. אם קניתם באירו והאירו נחלש מול השקל, גם השכירות וגם המחיר במכירה שווים פחות שקלים. וזה עובד גם בכיוון ההפוך. כתבתי על זה מאמר נפרד, כי זה נושא שאנשים ממש מזלזלים בו.

איך אני בודק אם זה מתאים

אני מתחיל משלוש שאלות. כמה כסף אתם יכולים להשקיע בלי לגעת בכסף לחירום? מה המטרה: הכנסה חודשית, שמירה על הכסף או עליית ערך? וכמה אתם מוכנים להתעסק עם נכס שנמצא 3 שעות טיסה מכם?

רק אחרי שיש תשובות, משווים: דירה בישראל, דירה בחו"ל, או לחכות. ולפעמים התשובה הנכונה היא שלא צריך לקנות עכשיו בכלל. זה בסדר גמור.